НОЯ
Уступка права требования по договору долевого участия — оформление
Переуступка прав требований по квартире в новостройке – одна из разновидностей сделок. По ней права на будущее жилье отчасти передаются другому лицу. В некоторых случаях это касается и части обязанностей. Но оформление таких сделок и договора переуступки имеет определенные риски, как для продавцов, так и для покупателей.
ЧТО ТАКОЕ УСТУПКА ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ
Предполагается, что на основе такого соглашения одна сторона передает другой право требования исполнения обязательств у третьих лиц. Подобные соглашения обладают юридической силой только в том случае, когда речь идет о жилье в новостройках. Применяются схемы по отношению к обязательствам, ранее возникшим при заключении договора по долевому участию. Они распространяются на помещения разных типов.
Важно! Допустим вариант, когда документ оформляют в периоды между регистрацией обозначенного ранее договора и фактом подписания акта приема-передачи. Если объект уже практически введен в эксплуатацию, стороны могут оформлять только соглашение по покупке и продаже.
Действие первоначального договора не прекращается в случае использования схемы с переуступкой прав. Все первоначальные условия при этом тоже сохраняются.
Речь идет о таких показателях, как:
1. Сроки выполнения работы.
2. Стоимость объекта.
3. Гарантийные обязательства застройщика, участвующего в переуступке прав по договору долевого участия в строительстве.
К новому участнику долевого строительства в полной мере переходят не только права, но и обязанности.
Внимание! Соглашение стандартно заключают с использованием произвольной письменной формы. При этом можно отказаться от получения согласия со стороны застройщика. В случае с долевым строительством уступка считается передачей имущественных прав. Поэтому можно оформить документ только до того момента, как объект будет готов.
Стоит присмотреться к следующим моментам, чтобы снизить существующие риски для обеих сторон:
1. Наличие информации, подробно описывающей не только самого застройщика, но и все этапы возведения жилого объекта. Чем больше сведений из разных источников будет доступно – тем лучше. Тогда будет больше силы у договора уступки права, требований по договору долевого участия, образец которых не составит труда найти..
2. Есть ли сведения относительно регистрации соглашения у соответствующих органов контроля?
3. Описание размеров денежных обязательств участника долевого строительства перед застройщиком. Данный факт в обязательном порядке подтверждается различными доказательствами. Сроки и порядок выплаты долгов обговариваются отдельно. Инвестор должен в полном объеме расплатиться по своим обязательствам.
4. Обязательно уточняют момент, когда у участника долевого строительства возникает право собственности. Это важно для переуступки ДДУ.
5. Соглашение приобретает юридическую силу только, начиная с момента государственной регистрации в соответствующих органах. Поэтому до указанного времени не нужно передавать никакие деньги. Если продавец настаивает на задатке, то покупатель имеет право настоять на том, чтобы условие было включено в первоначальное соглашение.
У дольщиков есть право отказываться от соглашений в одностороннем порядке. Обычно для этого используют следующие обстоятельства:
1. Застройщик нарушает указанные сроки.
2. Не исполнены обязательства по своевременному выявлению недостатков.
3. Ремонтно-строительные работы произведены, но их объем недостаточен, не важно, идет речь об аренде или других направлениях.
Есть и несколько других ситуаций, обозначенных на законодательном уровне. Застройщику направляют само заявление об отказе с просьбой вернуть деньги, уплаченные ранее. Требование по возврату суммы и процентов направляется именно застройщикам, а не первоначальным инвесторам.
КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НУЖНЫ ДЛЯ ПЕРЕУСТУПКИ ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ
Необходимо иметь при себе следующий пакет документации:
1. Сам договор ДДУ, прошедший государственную регистрацию. На безвозмездной основе его не составляют.
2. Платежный документ, подтверждающий расчет со стороны будущего собственника.
3. Документы в пользу того, что у продавца есть право собственности на реализуемый объект.
4. Согласие со стороны второго супруга на заключение договора ДДУ. Для таких документов обязательно официальное заверение, с участием нотариуса. Если официальный брак не заключен – то об этом тоже пишут письменное заявление, произвольной формы. Это подтверждает, что объект строительства принадлежит конкретному человеку.
5. Предшествующие документы тоже надо проверить отдельно, если на объект уже оформлялись подобные соглашения. Начиная от самой первой сделки, заключенной с этим застройщиком.
ПОРЯДОК ОФОРМЛЕНИЯ ДОГОВОРА ПЕРЕУСТУПКИ ПРАВ ТРЕБОВАНИЙ ПО ДДУ
Приобретение квартиры, связанной с переуступкой прав, относится к достаточно рискованным сделкам. На практике распространение получили ситуации, когда роль первого инвестора играет подрядчик, либо компания, поставляющая материалы.
Интересно. Если в сделке участвует подрядчик, то схема будет относительно простой. Договор подряда эта сторона оформляет с застройщиком. По мере выполнения стоимость работ засчитывается в цену материалов, которые приобрел один из участников.
Покупателю в этом случае обязательно надо проверить:
1. Справку от застройщика о том, что взаимные претензии отсутствуют.
2. Соглашение по зачету стоимости работ.
3. Документы, подтверждающие завершение проекта.
4. Соглашение на подряд.
5. Договор ДДУ.
Часто бывает так, что подряд и поставка материала оформлены между застройщиком и подрядчиком. А уступка по правам заключается непосредственно с застройщиком. Тогда оплату производят на основании трехстороннего соглашения, в адрес поставщика или подрядчика.
Предполагается, что исполнение обязательств переходит в пользу третьего лица. Застройщик должен просить произвести оплату в пользу подрядчика. Подрядчик, со своей стороны, предоставляет покупателю платежный документ, справку из банка для подтверждения факта того, что перевод денежных средств состоялся. После этого строители передают справку о том, что возведение объекта завершено. В этом случае факт оплаты признают, задолженность считается погашенной в полном объеме. Но надо помнить о подводных камнях.
ВОЗМОЖНЫЕ РИСКИ ПЕРЕХОДА ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ НА НОВОЕ ЛИЦО
Переуступка считается абсолютно законной сделкой. Но часто в соглашение включают требование, согласно которому любые действия такого типа оформляют, только если строительная компания согласна переуступать право.
При этом за свое согласие компании могут потребовать дополнительную плату. Подобные поборы всегда можно оспорить в суде, но на это уходит дополнительное время, да и деньги тоже. Еще один вариант – обращение в Росреестр, чтобы соглашение оформили без согласия второй стороны.
В договорах часто прописывают вообще невозможность заключения соглашения по цессии. Обязательный момент – согласие с банком, если использовались кредитные средства. Иначе переуступить права не получится.
Для покупателей самым серьезным риском остаются долгострои и банкротство застройщиков. То же самое касается потери денег после того, как соглашение по ДДУ заключено.
РИСКИ ДЛЯ ДОЛЬЩИКОВ
Первая опасность – недействительность цессии.
Надо помнить, что уступку прав допускают только при соблюдении определенных требований:
1. С разрешения банка-кредитора, если предполагается оформление ипотеки.
2. Письменное согласие застройщика, если пункт соответствующего плана предполагается в соглашении.
3. После того, как уплачена цена ДДУ, или когда долг переводится на нового участника. Тогда все будет оформляться по правилам.
Если хотя бы одно из условий не выполняется – возрастает вероятность признания цессии недействительной. В этом случае у продавца возникает обязанность вернуть деньги.
Перед оформлением сделки важно проверять все пункты, обозначенные ранее.
Оптимальное решение – пересмотр каждого платежного документа, связанного с продавцом. Лучше всего запрашивать акт сверки у застройщика. Это помогает убедиться, что у первого дольщика отсутствуют долги. Продавцы должны передавать покупателям пакет документации в полном объеме. Это касается оригинала соглашения на ДДУ, любых платежных поручений.
После подписания и регистрации соглашений на руках у покупателей должны оставаться такие бумаги:
- Оригинал договора по уступке.
- Письменное подтверждение согласия от застройщика с переуступкой.
- Акт на передачу документов, вне зависимости от доли.
- Квитанции для подтверждения расчетов по основному договору.
- Основной договор ДДУ. Он нужен для физических, юридических лиц в равной степени.
Бумаги рекомендуется сохранять минимум до момента окончательного переезда в квартиру. Об этом должны помнить и жены.
О «ДВОЙНОЙ» ПЕРЕУСТУПКЕ ПРАВ
Как и в случае с ДДУ, для переуступки обязательна государственная регистрация. Но иногда сами дольщики могут подписывать соглашение сразу с несколькими покупателями. Это возможно, если приобретение оформлено не по ДДУ, а по другим видам соглашений. Обычно используются схемы с предварительной куплей-продажей, векселями. То есть, документы такого плана не требуют официальной регистрации с участием Росреестра. Не важно, идет речь о нежилых объектах, или о новостройках.
НЕВОЗМОЖНОСТЬ ПРЕДЪЯВИТЬ ИСК ЗАСТРОЙЩИКАМ
Застройщику стоит в любом случае сообщать о том, что оформляется переуступка. Не важно, подписан соответствующий пункт или нет. Лучше всего сделать это максимум спустя 10 дней после регистрации договора цессии на территории РФ.
Иначе покупателя может ждать целый список неприятных последствий. Например – невозможность предъявить иск, даже если сроки строительства были нарушены. Или велика вероятность признания цессии недействительной, даже если использовался заем.
Сделки с большой вероятностью признают недействительными, если присутствует хотя бы один из указанных факторов:
1. Слишком низкая цена.
2. Менее, чем спустя год после этого действия застройщик заявляет о банкротстве. Тогда и родственники могут попасть в сложную ситуацию.
НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ПРИ УСТУПКЕ ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ ПО ДДУ
Инвестор имеет право на имущественный вычет, если договор переуступки заключается с продавцом. Это значит, что появляется право уменьшения доходов на сумму расходов, произведенных фактически. Главное – чтобы присутствовали соответствующие письменные доказательства. Налог в этом случае платят с разницы, возникающей между стоимостью уступки и первоначального соглашения. В случае с земельными участками правила действуют такие же.
Значит, вычет в размере 1 млн рублей не распространяется конкретно на уступку. Не важно, на протяжении какого срока сохранялись права инвестора на саму уступку. Даже если минимальный срок владения не нарушается, от уплаты налогов все равно не освобождают.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Покупатели и продавцы в равной степени могут столкнуться с большим количеством риском в случае с переуступкой. Лучше всего проводить сделки под наблюдением специалистов с достаточной квалификацией. Тогда проще полностью обезопасить себя, предотвратить негативное воздействие от сложившейся ситуации. Допустимый вариант – обращение к обществу по защите прав дольщиков. Такие объединения оказывают и юридические услуги, связанные с сопровождением сделок разного характера.
